Tipps für Immobilienkäufer

Es ist gar nicht so einfach die richtige Immobilie zu finden.

Von der stabilen Finanzierung über die Suche des Eigenheims, bis hin zum Kaufvertrag müssen Käufer viele wichtige Entscheidungen treffen. Damit ihr Vorhaben gelingt, haben wir hier zahlreiche wertvolle Tipps für  bereitgestellt.            Zu der Wunschimmobilie  muß der Kaufpreis stimmen. Natürlich hat der Käufer einer Wohnung oder eines Hauses viele Ansprüche.  Und das zu Recht, weil der Immobilienkauf oft einen langfristigen Einfluß auf das weitere Leben hat. Deshalb ist solider Finanzplan, der auch mögliche Mehrkosten berücksichtigt  die Basis. Für die Finanzierung sollten auch die verschiedenen Förderungsmöglichkeiten betrachtet werden. Steht die Finanzierung, ist der kann der nächste  Schritt gemacht werden. Die Suche nach passenden Immobilienangeboten. Wer seine Wunschimmobilie gefunden hat, sollte aber nichts übereilen und die Eigenschaften des Objekts kritisch überprüfen sowie das Grundbuch und den Kaufvertrag.

Die Finanzierung planen

Wer eine Immobilie kaufen will, sollte seinen finanziellen Möglichkeiten gut kennen. Nur wenige Immobilienkäufer können den Kaufpreis vollständig aus der eigenen Tasche zahlen und benötigen darum für die Finanzierung ein Darlehen. Dabei ist ein hoher Anteil an Eigenkapital sehr von Vorteil, denn dieser führt oft zu günstigeren Konditionen und kürzeren Laufzeiten oder niedrigeren monatlichen Raten.

Vorteilhaft ist viel Eigenkapital

Das Risiko ist geringer, je mehr Eigenkapital ein Immobilienkäufer hat und umso niedriger sind die Zinsen, die er für seinen Kredit zahlen muss.

Wer wenig oder kein Eigenkapital hat, muss auf die eigene Immobilie nicht verzichten. Denn wenn es eine Nummer kleiner sein darf, lässt sich eine preiswerte Immobilie auch ohne ein dickes Finanzpolster finanzieren.

Wer eine Immobilie kauft, sollte möglichst viel Eigenkapital  mitbringen, weil beide Seiten, der Käufer als auch die Bank ein kleineres Risiko haben. Das wird mit besseren Finanzierungskonditionen belohnt.

Das zählt zum Eigenkapital

Verwandten- oder Arbeitgeberdarlehen

Auszahlungen aus Lebensversicherungen

Bausparverträge

ein bereits vorhandenes Baugrundstück

Muskelhypothek => Arbeitsleistungen, die der Immobilienkäufer selbst erbringt

Eine schuldenfreie und darum beleihbare Immobilie

Muskelhypothek

Wie der Geldwert der Arbeitsleistung errechnet wird, steht im Baugesetzbuch  (§ 36 Absatz 3 II WoBauGe). Der Bauherr kann für jede Arbeit, die er selbst erbringt, den Arbeitslohn anrechnen, den ein Bauunternehmer veranschlagen würde. In der Regel erkennen Banken zwischen zehn und 15 Prozent der gesamten Bausumme als Eigenleistung an.

Die Eigenleistungen des Bauherrn sollten realistisch angesetzt werden. Verzögert sich die Fertigstellung der Immobilie, kommen schnell weitere Belastungen auf den Bauherren zu. Zum Beispiel längere Mietzahlungen oder schon fällige Darlehensraten.

Wie viel Eigenkapital möchte die Bank sehen?

Die Banken erwarten Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent der Investitionssumme. Es gibt aber auch die Möglichkeit bis zu 100 Prozent des Kaufpreises zu finanzieren. Dann sollten aber zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden können.
Die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals ist aber nur ein Betrachtungspunkt. Viel wichtiger als die Höhe des Eigenkapitals ist allerdings die monatliche Rate, die der Immobilienkäufer aufbringen muß.

Vollfinanzierung ein Risiko?

Auch wenn der Kaufpreis günstig ist, besteht bei der Vollfinanzierungen ein gewisses Risiko.  Gerät der Eigentümer in finanzielle Schieflage und muss die Immobilie wieder verkaufen, kann es sein, dass er einen zu niedrigen Verkaufspreis erzielt, der unter der Restschuld liegt. Er hat dann einen Schuldenberg, aber keine Immobilie mehr.

Wie wirkt sich die Höhe des Eigenkapitals auf die Darlehenskonditionen aus?

Die Höhe des Eigenkapitals hat Einfluß auf die Höhe der zu zahlenden Zinsen. Je höher die Eigenkapitaldecke des Bauherrn oder Käufers ist, desto kleiner ist das Risiko eines Zahlungsausfalls für die Bank. Weil diese dann weniger Rückstellungen für das Risiko eines Zahlungsausfalls bilden muss, können günstigere Darlehenskonditionen angeboten werden.

Für Banken sind abgesicherte Darlehen am risikoärmsten und werden deshalb am häufigsten von den Banken gewährt.

Der Realkredit

Ist ein Kredit von der zu beleihenden Immobilie gedeckt, spricht man von einem Realkredit:  Er kann maximal 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie betragen. Der Beleihungswert ist der langfristig sicher zu erzielende Wert am Markt und liegt deshalb deutlich unterhalb des Kaufpreises. Mit rund 50 Prozent Eigenkapital erhält von der Bank die besten Konditionen beim Immobilienerwerb.

Der Personalkredit

Der Personalkredit wird auf der Basis der Bonität des Kreditnehmers von der Bank gewährt. Ein Beamter wird mit niedrigeren Zinsen belohnt als ein Freiberufler mit unregelmäßigem  Einkommen, da hier für die Bank das Risiko eines Zahlungsausfalls höher ist.

Die Praxis ist eine Mischung zwischen Realkredit und Personalkredit

Da in der Regel die meisten Immobilienkäufer über deutlich weniger als die Hälfte des Kaufpreises an Eigenkapital verfügen, ist ein Hypothekendarlehen meist eine Mischung zwischen Real- und Personalkredit, man spricht dabei von Realkreditsplitting. Die bankinterne Aufteilung  des Real- und Personalkreditanteils ist für den Immobilienkäufer dabei nicht ersichtlich. Er zahlt bei einem hohem Personalkreditanteil lediglich höhere Zinsen als ein Bankkunde mit niedrigerem Personalkreditanteil.